Vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ?

On voit souvent des transactions en chaîne : pour acheter, il faut d’abord vendre. Mais la vraie question à se poser est la suivante : faut-il attendre d’avoir vendu avant d’acheter, ou acheter avant de vendre ?

Cette réflexion revient surtout lorsque les acheteurs ont besoin du profit de la vente de leur propriété actuelle pour financer la prochaine, ou lorsqu’ils n’ont pas la capacité ou l’envie d’assumer deux hypothèques simultanément et le stress que cela implique.

On pense souvent que savoir où l’on s’en va, donc acheter avant de vendre, procure un sentiment de sécurité. Or, contrairement à ce que l’on croit, ce n’est pas toujours la stratégie la plus sécuritaire. Tout dépend du contexte, du projet du client et de sa situation financière.

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Les enjeux d’acheter avant de vendre

Le principal enjeu demeure le risque financier. Les délais commencent à courir dès l’acceptation de l’offre d’achat et la pression de vendre rapidement s’installe. En achetant avant d’avoir vendu :

• On ne connaît pas encore le prix réel auquel notre propriété se vendra ;
• Il faut prévoir un coussin financier suffisant pour tenir le coup le temps que notre propriété se vende ;
• Il faut organiser rapidement le staging, les photos et la mise en marché pour vendre sa propriété ;
• Le vendeur de la propriété qu’on souhaite acheter réserve le bien immobilier pour un temps limité seulement ;
• La clause de 72 heures doit être bien comprise, car elle comporte des risques ;
• Le prix de mise en marché de notre propriété doit être juste : il n’y a pas droit à l’erreur, car la vente doit se conclure rapidement ;
• Si notre propriété ne se vend pas, il faut être prêt à réajuster rapidement sa stratégie, dont l’acceptation d’une baisse de prix de vente.

Que se passe-t-il si notre propriété ne se vend pas alors qu’on a déjà acheté notre nouvelle propriété ?
Cela entraîne souvent un réajustement rapide de la stratégie, incluant une baisse de prix de notre propriété à vendre.

La clause de 72 heures

La clause de 72 heures (aussi appelée clause de premier refus) est utilisée lorsqu’un vendeur accepte une offre d’achat conditionnelle à la vente de la propriété de l’acheteur.
Elle permet au vendeur de continuer à offrir sa propriété sur le marché, malgré cette offre acceptée.

Concrètement, cette clause protège le vendeur contre l’attente prolongée de la vente de la maison de l’acheteur.

Comment ça fonctionne

• L’acheteur fait une offre d’achat conditionnelle à la vente de sa propriété actuelle.
• Le vendeur accepte l’offre, avec une clause de 72 heures.
• Pendant ce temps, le vendeur peut recevoir et même accepter une deuxième offre, généralement sans condition de vente.
• Une fois que le deuxième acheteur a réalisé ses conditions (financement, inspection, etc.), le vendeur envoie un avis officiel de 72 heures au premier acheteur.
• À partir de la réception de l’avis, le premier acheteur dispose de 72 heures pour :
• lever sa condition de vente (par exemple, obtenir un autre financement que la vente de sa propriété actuelle), ou
• se retirer de la transaction.
• S’il ne peut pas lever sa condition dans ce délai, l’offre devient nulle, et le vendeur peut conclure la vente avec le deuxième acheteur.

Les enjeux de vendre avant d’acheter

Du point de vue financier, vendre avant d’acheter est généralement plus sécuritaire.
On connaît son budget avec précision et on sait exactement jusqu’où l’on peut aller.

L’enjeu principal, toutefois, est la pression du temps :

• Il faut trouver rapidement une nouvelle propriété ;
• Il peut être nécessaire de faire des compromis sur certains critères ;
• Il faut parfois prévoir un plan B, comme un logement temporaire.

Autres facteurs à considérer

Un facteur clé dans la prise de décision est le type de propriété qu’on vend ou qu’on achète.

• Si la propriété qu’on s’apprête à vendre est facile à écouler et que celle qu’on souhaite acheter est recherchée ou rare, on peut se permettre d’attendre avant de mettre en vente sa maison si on a un coup de cœur pour une propriété.
• À l’inverse, si la propriété qu’on doit vendre est plus difficile à vendre que celle que l’on souhaite acheter, il est prudent de vendre en premier afin de sécuriser la transaction.

Comment prendre la bonne décision ?

Il faut avant tout analyser le profil du client :

• Est-il prudent ou à l’aise avec le risque ?
• Sa situation financière lui offre-t-elle une certaine flexibilité ?
• Est-il pressé de concrétiser son projet ?

La stratégie doit toujours être adaptée à sa réalité.