Courrier des lecteurs: donner ou léguer sa maison?

Mon père est décédé en mars 2012. Ma mère vit dans une résidence pour aînés. Je demeure actuellement au rez-de-chaussée de la maison familiale, évaluée à 580 000 $. J’entretiens la propriété, je paye les factures et je loue le haut. Je suis la seule héritière de mes parents. Ma mère voudrait me donner la maison tout de suite. Est-ce que je devrais payer de l’impôt sur ce don ? Et si j’en héritais à sa mort, quel serait l’impact fiscal ?

– Question de Francine

Que votre mère vous donne la maison de son vivant ou que vous en héritiez à son décès, il n’y aura pas de différence d’un point de vue fiscal. En effet, il faudra dans les deux cas payer de l’impôt sur le gain en capital de la partie locative, explique Yves Gratton, conseiller en sécurité financière et représentant en épargne collective pour SFL Placements. S’il n’y avait pas eu de partie locative, il n’y aurait pas eu de facture fiscale, car il s’agit ici de la résidence principale.

Comment calculer ce gain ? On soustrait de la valeur marchande de la propriété le coût de base rajusté (CBR). Ce dernier comprend le prix d’acquisition, ainsi que les coûts des améliorations apportées au fil des ans. Attention, vous ne pouvez pas inclure dans le CBR les dépenses de nature courante, par exemple les frais d’entretien et les réparations.

Par exemple, si le prix de la propriété est de 580 000 $ moins un CBR de 200 000 $, on obtient un montant de 380 000 $. Ce dernier s’applique uniquement à la partie locative de l’immeuble. Dans l’hypothèse où celle-ci représente 50 % de la propriété, on obtient alors le résultat suivant : 380 000 $ X 50 % = 190 000 $. Cinquante pour cent de ce gain en capital est imposable, soit la somme de 95 000 $, sur lequel l’impôt sera calculé.

Si votre mère vous donne la maison de son vivant, les 95 000 $ s’ajouteront à ses revenus et elle payera de l’impôt. Si vous en héritez à son décès, le gain s’ajoutera à la succession. Vous ne payerez pas d’impôt directement, mais c’est la succession qui devra le faire et il vous en restera moins en héritage.

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