Vous êtes colocataire? Voici tout ce qui a changé depuis l’adoption du projet de loi 31

Le projet de loi 31 est venu modifier plusieurs mécanismes liés à la location de logement, notamment les cessions de bail. Ces changements affecteront notamment les colocations. Un expert nous a expliqué de quelle façon.

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Comment fonctionne un bail de colocation

Pour que la situation soit en bonne et due forme, le nom de tous les colocataires doit apparaître sur le bail.

Ils sont ainsi tous responsables du paiement du loyer.

Par défaut, chaque locataire doit payer sa part – par exemple, la moitié du loyer s’il y a deux colocataires. Cependant, si l’un des deux colocataires ne paie pas son loyer à temps, le propriétaire pourrait, après trois semaines, demander une résiliation du bail et expulser tous les colocataires, explique le site du Tribunal administratif du logement (TAL). Un colocataire peut donc se retrouver à payer la part d’un autre pour rester sur place.

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Comment se retirer d'un bail en colocation?

Chaque colocataire peut quitter le bail à la fin de celui-ci: en signalant son intention de partir ou en refusant une augmentation de loyer et en choisissant de quitter.

Les autres colocataires ont cependant droit au maintien des lieux et peuvent conserver le bail.

Comment remplacer un colocataire par un autre sur le bail?

C’est ici que les modifications à la loi, entrées en vigueur en février 2024, viennent changer le fonctionnement des colocations.

Quand un colocataire souhaite laisser sa place à un autre, il peut techniquement lui céder sa portion du bail à n’importe quel moment, par l’entremise d’une cession de bail.

Les autres colocataires ont un droit de veto, car ils peuvent choisir avec qui ils habitent. Mais qu’en est-il du propriétaire?

«Sous l’ancien régime, le propriétaire avait 15 jours pour considérer la nouvelle personne et ça prenait un motif sérieux pour refuser la cession de bail. (...) Ce que la nouvelle loi fait, c’est que maintenant, le propriétaire peut refuser pour un motif qui n’est pas un motif sérieux, et ça équivaut à une résiliation de bail [pour cette portion du bail]», explique Me Antoine Morneau Sénéchal, avocat spécialisé en droit du logement.

Autrement dit, le propriétaire peut refuser que la cession de bail se fasse pour le motif qu’il veut. Les autres colocataires pourront rester dans l’appartement, mais seront logiquement de moins en moins nombreux sur le bail si la situation se répète. 

«Ça ne prend pas l’approbation des colocataires pour partir. Donc, s’il y a trois colocs sur le bail et que l’un d’entre eux part, les autres peuvent se retrouver dans une situation où ils doivent payer le loyer à deux», donne en exemple Me Morneau Sénéchal.

Dans ce cas, il est possible que des gens viennent vivre dans l’appartement en tant qu’occupants, sans être sur le bail, et qu’ils s’entendent avec les colocataires officiels pour contribuer au paiement du loyer.

Cependant, les occupants n’ont pas les mêmes droits que les colocataires. 

«Si un propriétaire fait une reprise de logement ou une éviction, c’est juste les colocataires qui ont droit à une indemnité, pas les occupants. Ça fait toute une différence», souligne Me Morneau Sénéchal.

Fait important: les occupants n’ont généralement pas le droit au maintien des lieux.

Ultimement, ça veut donc dire que les «colocations tournantes», dans lesquelles les gens se succèdent au fil des ans, seront probablement plus rares. Car une fois que le dernier colocataire qui était officiellement sur le bail quittera, les occupants des lieux qui ne sont pas sur le bail devraient quitter avec lui.